Eine Erbengemeinschaft entscheidet sich meist, eine gemeinsam geerbte Immobilie zu verkaufen. Oft ist es der einfachste und gerechteste Weg, sich zu einigen. Doch was ist, wenn in der Immobilie noch jemand wohnt, der ein Wohnrecht hat? Mindert das den Wert?

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Ein im Grundbuch verankertes Wohnrecht erlaubt einer oder mehreren Personen, befristet oder lebenslang in einer Immobilie zu wohnen. Selbst bei einem Verkauf der Immobilie bleibt dieses Recht erhalten. Es ist wichtig, zunächst zu klären, welche Art von Wohnrecht vorliegt.

Zeitlich begrenzt oder dauerhaft – welche Form des Wohnrechts besteht?

„Ein zeitlich begrenztes Wohnrecht endet nach einer festgelegten Periode. Bei einem Verkauf könnte es sinnvoll sein, dem Inhaber eine Abfindung anzubieten, um die Immobilie attraktiver für Käufer zu machen“, erklärt Klaus Koeppl. Bei einem lebenslangen Wohnrecht hingegen bleibt der Bewohner auch nach einem Verkauf in der Immobilie. „Der neue Eigentümer übernimmt die Immobilie mit dem bestehenden Wohnrecht, das mit dem Tod des Berechtigten endet und weder übertragbar noch vererbbar ist“, fügt Koeppl hinzu.

Der besondere Fall der Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung erlischt das Wohnrecht. „Die Ansprüche der Bank haben Vorrang vor dem Wohnrecht“, betont Koeppl. Der bisherige Bewohner erhält eine Entschädigung, die dem Wert des Wohnrechts entspricht. Dieser Wert muss ebenfalls beim Verkauf der Immobilie berücksichtigt und vom Gesamtwert abgezogen werden.

Der Wert des Wohnrechts

Die Bewertung einer Immobilie mit Wohnrecht erfordert die Berücksichtigung von Alter und Geschlecht der berechtigten Person. Hierzu werden Tabellen des Statistischen Bundesamtes herangezogen. „Angenommen, ein 75-jähriger Mann bewohnt die Wohnung, und die Immobilie ist 300.000 Euro wert. Er zahlt eine fiktive Nettokaltmiete von 700 Euro pro Monat“, erklärt Koeppl. Unter Einbeziehung seiner Lebenserwartung wird der Wert des Wohnrechts berechnet. „Der Kapitalwert Multiplikator, angewandt auf die Jahresmiete, ergibt einen Abzug von 69.476 Euro vom Immobilienwert, sodass dieser auf 230.524 Euro sinkt“, fügt Koeppl hinzu.

Immobilienverkauf trotz Wohnrecht

Die Lebensdauer des Wohnrechts ist ungewiss, was das Risiko für Käufer erhöht. „Eine Möglichkeit besteht darin, das Wohnrecht auf eine Einliegerwohnung zu beschränken, sodass der Hauptteil der Immobilie vom Eigentümer genutzt werden kann“, schlägt Klaus Koeppl vor. „Ein erfahrener Makler aus Berlin und Umgebung kann als neutraler Vermittler agieren, um die Erbengemeinschaft zu klären, den Wert der Immobilie festzustellen und gegebenenfalls eine Einigung mit dem Wohnrechtsinhaber zu erzielen“, ergänzt Koeppl.

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Hinweis
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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