Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks wird häufig ein Bankdarlehen benötigt. In diesem Zusammenhang begegnet Kaufinteressenten fast zwangsläufig der Begriff Grundschuld. Obwohl die Bezeichnung zunächst juristisch und kompliziert wirkt, handelt es sich um ein übliches Sicherungsinstrument bei der Finanzierung von Immobilien.
Die Grundschuld wird zugunsten der finanzierenden Bank in das Grundbuch eingetragen. Sie dient dazu, das gewährte Darlehen durch die Immobilie abzusichern. Ihre rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1191 und folgenden des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Durch die Eintragung wird die Bank jedoch nicht zur Eigentümerin des Hauses oder der Wohnung. Das Eigentum verbleibt beim Käufer. Die Bank erhält lediglich ein dingliches Recht an der Immobilie. Sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen, kann dieses Recht im äußersten Fall die Grundlage dafür bilden, die Immobilie zu verwerten. Aus diesem Grund gehört die Grundschuld zu den zentralen Bestandteilen vieler Immobilienfinanzierungen.
Warum Banken eine Grundschuld verlangen
Bei der Finanzierung einer Immobilie stellt die Bank dem Käufer meist einen erheblichen Geldbetrag zur Verfügung. Um das damit verbundene Risiko abzusichern, verlangt sie regelmäßig eine Sicherheit. In der Praxis erfolgt dies üblicherweise durch die Eintragung einer Grundschuld.
Die hierfür notwendigen Erklärungen werden notariell beurkundet oder beglaubigt. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Erst wenn die vereinbarten Sicherheiten vorliegen, sind die Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens in vielen Fällen vollständig erfüllt.
Eine Besonderheit der Grundschuld besteht darin, dass sie rechtlich nicht unmittelbar an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt ist. Die Verbindung zwischen Kredit und Grundschuld wird vielmehr durch eine zusätzliche Sicherungsvereinbarung mit der Bank hergestellt. Diese rechtliche Flexibilität ist einer der Gründe, weshalb die Grundschuld bei Immobilienfinanzierungen so häufig eingesetzt wird.
Nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sie kann zunächst im Grundbuch bestehen bleiben und unter bestimmten Voraussetzungen später erneut als Sicherheit genutzt werden, beispielsweise bei einer Anschlussfinanzierung oder einem weiteren Kredit. Wird sie dauerhaft nicht mehr benötigt, kann ihre Löschung beantragt werden. Dafür muss die Bank in der Regel eine Löschungsbewilligung erteilen.
So wird eine Grundschuld eingetragen
Sobald die Finanzierung einer Immobilie abgestimmt ist, stellt die Bank dem Käufer normalerweise ein Formular für die Bestellung der Grundschuld zur Verfügung. Dieses Dokument wird an den zuständigen Notar weitergeleitet.
Während des Notartermins werden die enthaltenen Erklärungen erläutert und vom Käufer unterzeichnet. Danach reicht der Notar die erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt die Grundschuld anschließend in das Grundbuch ein.
Die Auszahlung des Immobilienkredits erfolgt häufig erst dann, wenn die Grundschuld eingetragen wurde oder die Bank auf andere Weise ausreichend abgesichert ist. Käufer sollten die Grundschuldbestellung deshalb frühzeitig mit ihrer Bank und dem Notariat abstimmen, damit es bei der Kaufpreiszahlung nicht zu vermeidbaren Verzögerungen kommt.
Welche Kosten bei der Grundschuldbestellung entstehen
Die Eintragung einer Grundschuld ist mit zusätzlichen Ausgaben verbunden. Kosten fallen sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch für die Eintragung durch das Grundbuchamt an.
Wie hoch diese Gebühren ausfallen, richtet sich insbesondere nach dem Betrag der einzutragenden Grundschuld. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage gesetzlicher Gebührenvorschriften. Käufer sollten diese Aufwendungen daher von Beginn an in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.
Neben dem Kaufpreis und den klassischen Erwerbsnebenkosten gehören die Ausgaben für die Grundschuldbestellung zu den typischen Kosten einer finanzierten Immobilientransaktion. Eine frühzeitige Kalkulation hilft dabei, den gesamten Kapitalbedarf realistisch einzuschätzen.
Weshalb die Grundschuld für den Immobilienkauf entscheidend ist
Auch wenn die Grundschuld für viele Käufer zunächst nur wie eine juristische Formalität erscheint, ermöglicht sie in zahlreichen Fällen überhaupt erst die Finanzierung des Immobilienkaufs. Ohne eine entsprechende Absicherung wären Banken häufig nicht bereit, Darlehen in der erforderlichen Höhe bereitzustellen.
Das notarielle Verfahren stellt zugleich sicher, dass die notwendigen Erklärungen rechtssicher abgegeben werden. Der Notar informiert die Beteiligten über die Bedeutung und die rechtlichen Folgen der Grundschuldbestellung und sorgt dafür, dass die Unterlagen ordnungsgemäß beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Käufer sollten sich deshalb bereits vor dem Notartermin damit beschäftigen, welche Rolle die Grundschuld innerhalb ihrer Finanzierung spielt. Auch für Verkäufer kann das Thema relevant werden, wenn auf der Immobilie noch ältere Grundschulden eingetragen sind, die im Zusammenhang mit dem Verkauf gelöscht oder abgelöst werden müssen.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann den gesamten Ablauf des Kaufs oder Verkaufs erläutern und dabei helfen, Finanzierung, Nebenkosten und erforderliche Sicherheiten in den Gesamtprozess einzuordnen. Für die konkrete Gestaltung der Finanzierung sowie für die rechtliche Abwicklung bleiben jedoch die finanzierende Bank und das Notariat die maßgeblichen Ansprechpartner.
Gut vorbereitet in den Immobilienkauf starten
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
