Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erbt, muss sich häufig nicht nur mit dem Nachlass und einem möglichen Verkauf beschäftigen. Auch das Finanzamt kann eine Bewertung der Immobilie veranlassen, weil der festgestellte Grundbesitzwert in die Berechnung der Erbschaftsteuer einfließt. Dabei kann es zu Abweichungen zwischen dem steuerlich ermittelten Wert und dem Preis kommen, der am Markt tatsächlich erzielbar wäre.

Erben müssen einen aus ihrer Sicht zu hohen Wert jedoch nicht ungeprüft hinnehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen. Dafür gelten allerdings klare formelle Anforderungen. Eine einfache Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler reicht als verbindlicher Nachweis normalerweise nicht aus.

Ein Beispiel aus der Praxis

Hannes M. hat das Haus seiner Eltern geerbt. Da er bereits in einer eigenen Immobilie lebt, möchte er das Elternhaus nicht selbst nutzen, sondern verkaufen. Das Grundstück befindet sich in attraktiver Lage an einem See. Gleichzeitig weist das Gebäude deutliche Gebrauchsspuren auf. Die Fassade muss erneuert werden und auch im Inneren stehen verschiedene Reparatur- und Modernisierungsarbeiten an.

Für Hannes ist eine realistische Bewertung aus zwei Gründen wichtig. Einerseits benötigt er einen marktgerechten Angebotspreis für den geplanten Verkauf. Andererseits wird der Immobilienwert für steuerliche Zwecke festgestellt. Der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert wird bei der Erbschaftsteuer angesetzt.

Die besondere Lage am Wasser kann den Wert erheblich steigern. Der bauliche Zustand, ein möglicher Sanierungsbedarf und weitere objektspezifische Eigenschaften können ihn dagegen mindern. Hannes fragt sich deshalb, ob das standardisierte Ergebnis des Finanzamts den tatsächlichen Zustand seines Elternhauses angemessen widerspiegelt.

Wie das Finanzamt eine geerbte Immobilie bewertet

Das Finanzamt legt den Immobilienwert nicht nach freiem Ermessen fest. Die Bewertung richtet sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Abhängig von der Grundstücks- und Gebäudeart wird das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren angewendet. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum werden grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, sofern geeignete Vergleichswerte zur Verfügung stehen. Fehlen diese, kann unter anderem das Sachwertverfahren zur Anwendung kommen.

In die Berechnung können beispielsweise Bodenrichtwerte, Vergleichspreise, Grundstücksflächen, Gebäudedaten, pauschalierte Herstellungskosten, Mieten und weitere gesetzlich vorgegebene Faktoren einfließen. Teilweise werden dabei Daten der örtlichen Gutachterausschüsse verwendet.

Die steuerliche Bewertung ist jedoch nicht mit einem individuell erstellten Verkehrswertgutachten gleichzusetzen. Sie beruht in wesentlichen Teilen auf typisierten Verfahren und standardisierten Annahmen. Eine ausführliche Besichtigung der Immobilie ist nicht automatisch Bestandteil der Berechnung. Besondere Schäden, ein ungewöhnlicher Modernisierungsrückstand oder andere objektspezifische Merkmale können deshalb unzureichend abgebildet sein, wenn sie aus den eingereichten Daten nicht hervorgehen oder im gesetzlichen Verfahren nur eingeschränkt berücksichtigt werden.

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Bewertung des Finanzamts grundsätzlich zu hoch ausfällt. Je nach Immobilie und Datengrundlage kann der festgestellte Wert dem tatsächlichen Marktwert entsprechen, darüberliegen oder auch niedriger sein. Deshalb sollte zunächst geprüft werden, wie der Wert zustande gekommen ist und ob die verwendeten Angaben korrekt sind.

Weshalb sich ein Blick auf den Grundbesitzwertbescheid lohnt

Der Grundbesitzwert wird regelmäßig in einem gesonderten Feststellungsbescheid festgestellt. Dieser Wert bildet anschließend eine Grundlage für die Erbschaftsteuer. Für Erben ist es daher wichtig, nicht nur den späteren Erbschaftsteuerbescheid, sondern bereits den Feststellungsbescheid und seine Berechnung sorgfältig zu kontrollieren.

Bei der Prüfung sollte insbesondere darauf geachtet werden, ob die Grundstücks- und Wohnflächen stimmen, das Gebäude richtig eingeordnet wurde und die Angaben zum Baujahr, zur Nutzung und zum Zustand plausibel sind. Auch eine besondere Lage, bestehende Rechte oder Belastungen und wertmindernde bauliche Eigenschaften können für die Einordnung relevant sein.

Ist der festgestellte Wert nach Auffassung des Erben zu hoch, kann gegen den Bescheid grundsätzlich Einspruch eingelegt werden. Die reguläre Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach der Bekanntgabe des Verwaltungsakts. Maßgeblich sind stets die Rechtsbehelfsbelehrung und die Umstände des konkreten Falls.

Ein Einspruch allein belegt jedoch noch keinen niedrigeren Immobilienwert. Der Erbe muss seine Einwendungen nachvollziehbar begründen und den niedrigeren Wert gegebenenfalls mit einem geeigneten Nachweis belegen.

Wie ein niedrigerer Immobilienwert nachgewiesen werden kann

§ 198 des Bewertungsgesetzes eröffnet Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt dieser Nachweis, ist grundsätzlich der niedrigere Wert anstelle des nach den typisierten Vorschriften berechneten Werts anzusetzen. Diese Regelung wird gelegentlich als Öffnungs- oder Escape-Klausel bezeichnet.

Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses dienen. Geeignet kann außerdem ein Gutachten einer Person sein, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger beziehungsweise Gutachter für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert wurde. Das Gutachten muss fachlich nachvollziehbar sein und die maßgebenden Wertermittlungsvorschriften berücksichtigen.

Auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis dienen. Nach § 198 BewG kommt dafür ein Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr infrage, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Voraussetzung ist unter anderem, dass sich die für den Wert maßgeblichen Verhältnisse zwischen dem Bewertungsstichtag und dem Verkauf nicht verändert haben.

Eine einfache Preisangabe oder unverbindliche Maklereinschätzung erfüllt die formellen Anforderungen an den steuerlichen Nachweis dagegen in der Regel nicht. Sie kann dennoch dabei helfen, eine mögliche Abweichung frühzeitig zu erkennen.

Welche Unterstützung ein Immobilienmakler leisten kann

Hannes lässt die Immobilie zunächst von einem erfahrenen Makler einschätzen. Dieser analysiert die Lage am See, den Zustand des Gebäudes, die regionale Nachfrage und die Preise vergleichbarer Objekte. Dabei zeigt sich, dass die attraktive Lage zwar einen deutlichen Wertvorteil bietet, die notwendigen Sanierungsarbeiten den erzielbaren Verkaufspreis jedoch spürbar reduzieren können.

Eine solche Markteinschätzung hilft Hannes zu beurteilen, ob der Grundbesitzwert des Finanzamts realistisch erscheint und ob sich die Kosten für ein förmliches Gutachten voraussichtlich lohnen. Sie liefert zugleich eine Grundlage für die spätere Preisstrategie beim Verkauf.

Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt beauftragt Hannes jedoch nicht lediglich den Makler mit einer gewöhnlichen Werteinschätzung. Er wendet sich an einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen beziehungsweise an den zuständigen Gutachterausschuss. Das Gutachten berücksichtigt den Bewertungsstichtag, den konkreten Zustand des Hauses und die wertrelevanten Besonderheiten des Grundstücks.

Ergibt sich daraus nachvollziehbar ein niedrigerer gemeiner Wert, kann Hannes diesen im steuerlichen Verfahren geltend machen. Ob das Gutachten den erforderlichen Nachweis tatsächlich erbringt, wird vom Finanzamt geprüft. Auch ein formal geeignetes Gutachten führt daher nicht automatisch zu einer Herabsetzung, wenn es methodische Fehler enthält oder wesentliche Annahmen nicht überzeugend begründet sind. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass den Steuerpflichtigen eine echte Nachweislast trifft.

Marktwert und Steuerwert gemeinsam im Blick behalten

Eine professionelle Prüfung kann vermeiden, dass ein unzutreffender Grundbesitzwert ungeprüft zur Grundlage der Besteuerung wird. Sie bietet jedoch keine Garantie für eine bestimmte Steuerersparnis. Ob und in welcher Höhe letztlich Erbschaftsteuer entsteht, hängt neben dem Immobilienwert auch vom gesamten Erwerb, dem Verwandtschaftsverhältnis, möglichen Freibeträgen und Steuerbefreiungen ab.

Der Immobilienmakler kann den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einordnen und den Verkauf vorbereiten. Für ein steuerlich anerkennungsfähiges Gutachten muss dagegen auf die gesetzlich geforderte Qualifikation des Gutachters geachtet werden. Die steuerrechtliche Prüfung und die Durchführung eines Einspruchs sollten mit einem Steuerberater oder einem entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt abgestimmt werden.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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