Bei der Bewertung einer Immobilie begegnen Eigentümern zahlreiche Bezeichnungen. Häufig ist von einer Marktwertermittlung, einer Preiseinschätzung oder einem Verkehrswertgutachten die Rede. Dabei stellt sich schnell die Frage, ob die Bewertung durch einen Immobilienmakler auch gegenüber dem Finanzamt verwendet werden kann oder ob hierfür ein förmliches Gutachten notwendig ist.

Die Antwort hängt vor allem davon ab, welchem Zweck die Bewertung dienen soll. Eine professionelle Einschätzung durch einen Makler kann eine fundierte Orientierung über den voraussichtlich erzielbaren Marktpreis geben. Für steuerliche Verfahren gelten jedoch besondere gesetzliche und formelle Anforderungen. Soll gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer gemeiner Wert einer Immobilie nachgewiesen werden, genügt eine gewöhnliche Marktpreiseinschätzung in der Regel nicht.

Unterschiedliche Bewertungen für unterschiedliche Zwecke

Ein Immobilienmakler kennt die regionale Marktsituation, aktuelle Kaufpreise und die Nachfrage nach vergleichbaren Objekten. Auf dieser Grundlage kann er den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie realistisch einschätzen. Eine solche Bewertung eignet sich insbesondere, um Verkaufsentscheidungen vorzubereiten, einen angemessenen Angebotspreis festzulegen oder eine geeignete Vermarktungsstrategie zu entwickeln.

Ein förmliches Verkehrswertgutachten hat hingegen eine andere Funktion. Es dokumentiert den Immobilienwert anhand anerkannter Bewertungsverfahren und stellt die verwendeten Daten, Annahmen und Berechnungsschritte nachvollziehbar dar. Diese methodische und formelle Nachprüfbarkeit ist besonders wichtig, wenn die Bewertung gegenüber einer Behörde oder einem Gericht Bestand haben soll.

Für steuerliche Zwecke kommt es deshalb nicht allein darauf an, ob ein ermittelter Wert wirtschaftlich plausibel erscheint. Entscheidend ist vielmehr, ob er in einer Form nachgewiesen wird, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Nach der Rechtsprechung wird ein solcher Nachweis üblicherweise durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbracht. Eine unverbindliche Preisangabe oder eine informelle Einschätzung durch einen Makler erfüllt diese Anforderungen normalerweise nicht.

In welchen steuerlichen Situationen ist ein Gutachten erforderlich?

Die Abgrenzung wird insbesondere dann relevant, wenn das Finanzamt für eine Immobilie einen steuerlichen Wert festsetzt, der nach Ansicht des Eigentümers über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Eine solche Situation kann beispielsweise im Zusammenhang mit einer Erbschaft, einer Schenkung oder einer anderen steuerlichen Grundstücksbewertung entstehen.

Möchte der Steuerpflichtige erreichen, dass ein niedrigerer Wert berücksichtigt wird, muss er diesen grundsätzlich selbst nachweisen. § 198 des Bewertungsgesetzes sieht vor, dass anstelle des vom Finanzamt ermittelten Werts der niedrigere gemeine Wert angesetzt werden kann, sofern dieser ordnungsgemäß belegt wird.

Der Nachweis erfolgt regelmäßig durch ein geeignetes Sachverständigengutachten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis anerkannt werden, wenn der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist und den tatsächlichen Marktverhältnissen entspricht. Reine Behauptungen, einfache Schätzungen oder nicht ausreichend belegte Wertangaben reichen dagegen meist nicht aus.

Warum die Maklerbewertung trotzdem hilfreich sein kann

Auch wenn die Bewertung eines Maklers das für das Finanzamt erforderliche Gutachten häufig nicht ersetzt, kann sie eine wichtige Grundlage für das weitere Vorgehen sein. Ein erfahrener Immobilienmakler kann beurteilen, ob der vom Finanzamt angesetzte Grundstückswert mit der aktuellen Marktsituation vereinbar erscheint oder ob deutliche Abweichungen erkennbar sind.

Dabei berücksichtigt er unter anderem die Lage, den baulichen Zustand, die Ausstattung, die Nutzungsmöglichkeiten sowie Angebot und Nachfrage in der Region. Auf diese Weise lässt sich zunächst einschätzen, ob die Beauftragung eines förmlichen Gutachtens wirtschaftlich sinnvoll sein könnte.

Gerade bei ungewöhnlichen Grundstücken, sanierungsbedürftigen Gebäuden oder erheblichen Unterschieden zwischen dem steuerlich festgestellten Wert und einem realistisch erzielbaren Verkaufspreis kann die Maklereinschätzung eine wertvolle Vorprüfung darstellen. Für den verbindlichen Nachweis im steuerlichen Verfahren sollte dennoch frühzeitig geklärt werden, ob ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen benötigt wird.

Die richtige Bewertungsform vermeidet spätere Probleme

Bezeichnungen wie Marktpreiseinschätzung, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten werden im Alltag häufig gleichbedeutend verwendet. Tatsächlich unterscheiden sich diese Leistungen jedoch deutlich hinsichtlich ihres Zwecks, ihres Umfangs und ihrer rechtlichen Verwertbarkeit.

Bei einem geplanten Verkauf kann eine fachkundige Bewertung durch einen Immobilienmakler vollkommen ausreichend sein. Sie bietet eine realistische Orientierung und unterstützt Eigentümer dabei, ihr Objekt marktgerecht anzubieten. Soll der Immobilienwert dagegen in einem steuerlichen Verfahren nachgewiesen werden, sind meist strengere formelle Voraussetzungen zu erfüllen.

Wer bereits zu Beginn klärt, wofür die Wertermittlung benötigt wird, kann das passende Bewertungsverfahren auswählen. Dadurch lässt sich vermeiden, dass Zeit und Geld in Unterlagen investiert werden, die das Finanzamt später nicht als ausreichenden Nachweis anerkennt.

Frühzeitig Klarheit über den Immobilienwert gewinnen

Wir unterstützen Sie dabei, den Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einzuordnen und den weiteren Bewertungsbedarf zu erkennen. Für einen verbindlichen steuerlichen Nachweis sollte zusätzlich geprüft werden, ob ein Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger einzubeziehen ist.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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