Für eine professionelle Immobilienbewertung stehen grundsätzlich verschiedene anerkannte Verfahren zur Verfügung. Neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren gehört auch das Sachwertverfahren zu den gebräuchlichen Methoden. Welches Verfahren geeignet ist, hängt unter anderem von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und der verfügbaren Marktdaten ab.
Das Sachwertverfahren kommt häufig dann zum Einsatz, wenn sich der Wert eines Objekts nicht zuverlässig aus den Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien ableiten lässt und auch die erzielbaren Erträge nicht im Vordergrund stehen. Im Mittelpunkt der Bewertung befinden sich vielmehr der Wert des Grundstücks und die bauliche Substanz des Gebäudes.
Da zahlreiche Faktoren berücksichtigt und verschiedene Rechenschritte durchgeführt werden müssen, sollte die Bewertung von einem qualifizierten Sachverständigen oder einem erfahrenen Immobilienexperten vorgenommen werden.
Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Bei diesen Immobilien steht gewöhnlich nicht die Erzielung von Mieteinnahmen, sondern die eigene Nutzung im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren ist daher häufig weniger geeignet.
Auch bei besonderen Gebäuden, für die nur wenige vergleichbare Verkaufsfälle vorliegen, kann das Sachwertverfahren sinnvoll sein. Dies betrifft beispielsweise individuell geplante Häuser oder Immobilien mit ungewöhnlicher Bauweise und Ausstattung.
Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich das Verfahren ebenfalls bei denkmalgeschützten Gebäuden einsetzen. Ob es tatsächlich die passende Bewertungsmethode ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden. Bei vermieteten oder überwiegend zur Erzielung von Einnahmen genutzten Objekten kann stattdessen das Ertragswertverfahren vorrangig sein.
Welche Merkmale fließen in die Bewertung ein?
Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert des Grundstücks und der Wert der darauf befindlichen baulichen Anlagen zunächst getrennt betrachtet. Zum Gebäudewert können neben dem Hauptgebäude auch Außenanlagen und weitere bauliche Einrichtungen gehören.
Für die Bewertung der Bausubstanz spielen insbesondere die durchschnittlichen Herstellungskosten eine wichtige Rolle. Zusätzlich werden das Baujahr, der bauliche Zustand und bereits durchgeführte Modernisierungen berücksichtigt. Sanierte Bauteile oder eine zeitgemäße Ausstattung können sich positiv auf den Wert auswirken.
Umgekehrt können notwendige Reparaturen, unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen oder ein erheblicher Sanierungsbedarf zu Wertminderungen führen. Die reine Betrachtung der ursprünglichen Baukosten wäre daher nicht ausreichend, um den heutigen Immobilienwert realistisch abzubilden.
Wie wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt?
Zu Beginn werden der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen und der Bodenwert unabhängig voneinander berechnet. Anschließend werden beide Ergebnisse zum vorläufigen Sachwert der Immobilie zusammengeführt.
Dieser rechnerische Wert bildet die tatsächliche Marktsituation jedoch noch nicht vollständig ab. Deshalb wird er mithilfe eines Sachwertfaktors an die Verhältnisse auf dem regionalen Immobilienmarkt angepasst. Durch diese Marktanpassung soll berücksichtigt werden, dass vergleichbare bauliche Werte je nach Lage, Nachfrage und örtlicher Preisentwicklung zu unterschiedlichen Verkaufspreisen führen können.
Nach der Marktanpassung müssen außerdem besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale einbezogen werden. Dazu können beispielsweise außergewöhnliche Ausstattungsmerkmale, Baumängel, Schäden oder andere wertrelevante Besonderheiten gehören. Erst nach deren Berücksichtigung ergibt sich der endgültige Sachwert.
Welche Bedeutung hat der Bodenwert?
Der Bodenwert bildet einen eigenständigen Bestandteil der Berechnung. Häufig wird er ermittelt, indem der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert wird.
Die Bodenrichtwerte werden von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Grundlage sind unter anderem die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke innerhalb bestimmter Gebiete. Der Bodenrichtwert gibt damit eine wichtige Orientierung für das örtliche Preisniveau.
Da einzelne Grundstücke von den typischen Merkmalen einer Bodenrichtwertzone abweichen können, ist eine ungeprüfte Übernahme des Richtwerts jedoch nicht immer ausreichend. Unterschiede bei Lage, Zuschnitt, Größe, Erschließung oder Nutzungsmöglichkeiten können zusätzliche Anpassungen notwendig machen.
Wie wird der Gebäudesachwert berechnet?
Für die Bewertung des Gebäudes gelten die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung. Ausgangspunkt sind in der Regel die sogenannten Normalherstellungskosten. Sie bilden durchschnittliche Kosten ab, die für die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes angesetzt werden.
Die Normalherstellungskosten werden üblicherweise mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert. Ergänzend können regionale Anpassungen sowie die Herstellungskosten der Außenanlagen und weiterer Anlagen berücksichtigt werden.
Da ein älteres Gebäude normalerweise nicht denselben Wert wie ein vergleichbarer Neubau besitzt, wird anschließend eine Alterswertminderung vorgenommen. Dabei fließen insbesondere die Gesamtnutzungsdauer und die verbleibende Restnutzungsdauer der Immobilie ein. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer unter Umständen verlängern und sich dadurch auf das Ergebnis auswirken.
Nach diesen Berechnungsschritten ergibt sich der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen. Gemeinsam mit dem Bodenwert, der Marktanpassung und den besonderen objektspezifischen Merkmalen bildet er die Grundlage für den abschließend ermittelten Sachwert.
Warum fachliche Unterstützung sinnvoll ist
Das Sachwertverfahren folgt zwar einem klaren methodischen Aufbau, ist in der praktischen Anwendung jedoch anspruchsvoll. Bereits die Auswahl geeigneter Ausgangsdaten, die Einordnung des Gebäudestandards und die Bewertung von Modernisierungen erfordern umfangreiche Fachkenntnisse.
Hinzu kommt, dass ein rein rechnerisches Ergebnis an die tatsächlichen Bedingungen des regionalen Immobilienmarkts angepasst werden muss. Fehler bei den angesetzten Herstellungskosten, der Restnutzungsdauer oder dem Sachwertfaktor können das Bewertungsergebnis erheblich beeinflussen.
Ein lokaler Qualitätsmakler oder ein qualifizierter Sachverständiger kann prüfen, welches Wertermittlungsverfahren für die jeweilige Immobilie geeignet ist. Auf dieser Grundlage lässt sich ein nachvollziehbarer und marktgerechter Immobilienwert bestimmen.
Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie ermitteln oder planen einen Verkauf? Wir beraten Sie persönlich und unterstützen Sie bei der Auswahl der passenden Bewertungsmethode.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
