Die Faktoren bei der Wertermittlung von Immobilien
Um eine möglichst exakte Immobilienbewertung zu erstellen, werden spezielle Eigenschaften des Objekts berücksichtigt. Dabei haben folgende Kriterien einen wesentlichen Einfluss auf die Wertermittlung Ihrer Immobilie:
Die Lage Ihrer Immobilie
Bei der Lage wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Mit Makrolage ist die wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklung der Region oder Stadt gemeint, mit Mikrolage die direkte Umgebung und Verkehrsanbindung der Immobilie.
Im Gegensatz zu anderen Faktoren kann die Lage nicht verändert werden und hat demnach einen entsprechend großen Einfluss auf den Immobilienwert. Die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr, infrastrukturelle Parameter wie Nähe zu Ärzten, Kitas, Schulen und Geschäften des täglichen Bedarfs spielen ebenso eine Rolle wie sogenannte Naherholungsgebiete und Kultur- und Freizeitangebote. Zu den sogenannten negativen Faktoren zählen Fluglärm oder eine stark befahrene Straße und Luftverschmutzung.
Subjektive Präferenzen können hier je nach Käufer unterschiedlich ausfallen: So werden vielreisende Geschäftsfrauen und -männer eventuell eher die Nähe zum Flughafen schätzen, während eine Familie mit kleinen Kindern im Zweifel die Immobilie im verkehrsberuhigten Außenbezirk bevorzugt.
Baujahr und Fläche Ihrer Immobilie
Bei der Schätzung des Immobilienwertes spielen auch das Baujahr, der derzeitige Erhaltungszustand des Gebäudes und die Nutzungsmöglichkeiten eine große Rolle. Großzügig geschnittene Räume und flexible Nutzungsoptionen machen ein Objekt wertvoller.
Ebenso fallen bei der Schätzung des Hauswertes das Vorhandensein von Balkonen, Terrassen oder auch eines Gartens ins Gewicht.
Zustand und Ausstattung Ihrer Immobilie
Wichtiger als das Baujahr ist der aktuelle Erhaltungszustand und insbesondere der energetische Zustand von Immobilien: So macht sich zum Beispiel eine schlechte Dämmung nicht nur bei den Energiekosten bemerkbar, sondern auch beim Immobilienwert. Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto wertvoller ist es in der Regel.
Entsprechend sollte ein Instandhaltungsrückstau vermieden werden, denn der Verkehrswert kann durch regelmäßige Renovierungen und Sanierungen erhalten oder sogar postiv verändert werden.
Auch wenn Ästhetik und Optik eine Rolle spielen, sind insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz und Qualität der Bausubstanz wichtig. Mit einem guten und modernen energetischen Zustand des Objektes zahlt man positiv in den Wert der Immobilie ein.
Die Art von Fenstern oder Heizkörpern sowie die Qualität der Wärmedämmung können den Preis genauso verändern, wie der in der Wohnung verlegte Bodenbelag oder der Zustand des Bades. Eine Erneuerung der Heizungsanlage schont nicht nur die Umwelt, sondern auf lange Sicht auch den Geldbeutel. So können alte Ofenheizungen oder Radiatoren durch Zentralheizungen ersetzt werden.
Auch modernisierte sanitäre Anlagen zahlen in den Wert der Immobilie ein. Ist eine Badewanne vorhanden und sind die Installationen unter dem Putz versteckt, kann man von einer normalen oder mittleren Ausstattung sprechen. Bei mehreren separaten Bädern, hochwertigen Fliesen oder Naturstein, liegt eine gehobene Ausstattung vor.
Immobilien-Marktsituation
Immobilienpreise unterliegen wie auf jedem freien Markt dem Prinzip von Angebot und Nachfrage und weisen meist regionale Schwankungen auf.
Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München sind beliebt und wachsen stetig. Gemessen an der Nachfrage ist hier das Angebot gering – dies schlägt sich in den Immobilien-Marktwerten nieder: Die Preise kletterten hier in den letzten Jahren stetig nach oben. Die Objekte können höhere Verkaufspreise erzielen als zum Beispiel ein vergleichbares Objekt im Ruhrgebiet oder in ländlichen Regionen, wo es mehr Leerstand gibt oder die Bevölkerungszahlen sinken.
Was ist meine Immobilie wert? Bewährte Verfahren zur Bewertung von Immobilien
Anhand vieler verschiedener Kriterien, die bei der Wertermittlung von Immobilien eine Rolle spielen, erkennt man, dass eine realistische Immobilienbewertung relativ komplex ist und verschiedenste Faktoren berücksichtigt werden müssen.
In einem ersten Gespräch kann der Wert einer Immobilie lediglich geschätzt werden. Eine genaue und tiefergehende Wertermittlung sollte dann noch durch einen Gutachter, Sachverständigen oder einen fachkundigen Immobilienmakler stattfinden.
In Deutschland ist die Immobilienwert-Ermittlung normiert – die sogenannte Immobilienwert-Ermittlungs-Verordnung (ImmoWertV) hat dazu 3 Verfahren festgelegt, die im Folgenden näher erläutert werden. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienwert-Ermittlung
Mit diesem Verfahren werden insbesondere Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie Baugrundstücke bewertet. Aus dem Bestand an vergleichbaren Objekten wird ein Durchschnittspreis errechnet. Merkmale wie Alter, energetischer Zustand, Ausstattung etc. werden berücksichtigt, indem Sie einen Zuschlag oder Abschlag von diesem Durchschnittspreis bewirken.
Das Sachwertverfahren zur Immobilienwert-Ermittlung
Dieses Verfahren findet meist in Bezug auf die Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung. Bei der Berechnung spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Grundstückswert
- Sachwert des Gebäudes
- Sachwert der Außenanlagen
Ermittelt werden dabei die Kosten für die Herstellung der Immobilie in betreffender Lage. Baukosten, Erhaltungszustand bzw. altersbedingte Abnutzung sowie der Grundstückswert werden zusätzlich berücksichtigt.
Der Grundstückswert seinerseits wird anhand folgender Faktoren ermittelt: Grundstücksgröße, Grundstücksform und Lage, bauliche Ausnutzbarkeit, vorhandene Bebauung und aktuelle Marktsituation.
Das Ertragswertverfahren zur Immobilienwert-Ermittlung
Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Gebäude wie Bürokomplexe erwirtschaften einen Ertrag. Entsprechend wird hier ein speziell darauf zugeschnittenes Wertermittlungsverfahren angewendet: Der erzielbare Mietertrag und die vom Gutachterausschuss ermittelte Renditeerwartung (Liegenschaftszins) fließen neben dem Bodenwert in diese Bewertung mit ein.
Da diese Immobilien meist nur als Kapitalanlage gekauft werden, interessiert die Lage oder Ausstattung den potenziellen Käufer in der Regel wenig. Entsprechende Käufer interessiert vor allem, wie viel sie letztlich durch ihre Investition erwirtschaften können. Deshalb ist bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie nicht der Rohertrag, sondern der beim Eigentümer verbleibende Reinbetrag maßgeblich.
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