Seit dem 23. Dezember 2020 gelten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern verbindliche Vorgaben für die Verteilung der Maklerkosten. Die Regelungen sollen insbesondere private Käufer entlasten und verhindern, dass eine vom Verkäufer veranlasste Maklerprovision vollständig auf die Käuferseite übertragen wird.
Vor Inkrafttreten der Reform konnte ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf beauftragen und gleichzeitig vereinbaren, dass im Erfolgsfall allein der Käufer die gesamte Courtage übernimmt. Bei den von der gesetzlichen Neuregelung erfassten Immobiliengeschäften ist eine solche vollständige Abwälzung heute nicht mehr ohne Weiteres möglich.
Die Vorschriften bedeuten allerdings nicht, dass bei jedem Immobilienverkauf automatisch eine hälftige Provision anfällt. Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat, ob Verträge mit beiden Parteien bestehen und ob der Käufer als Verbraucher handelt.
Für welche Immobilienverkäufe gelten die Regelungen?
Die gesetzlichen Bestimmungen zur Provisionsverteilung beziehen sich auf die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Die besonderen Vorgaben zur Kostenverteilung gelten zudem nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Kauft jemand die Immobilie im Rahmen einer gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit, können andere Vereinbarungen möglich sein.
Auch für den Verkauf unbebauter Grundstücke, von Mehrfamilienhäusern oder von Gewerbeimmobilien greifen die speziellen Regelungen der §§ 656c und 656d BGB nicht automatisch. In solchen Fällen richtet sich die Verteilung der Maklerkosten weiterhin nach der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung.
Wann teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision?
Schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen provisionspflichtigen Vertrag ab, müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Der Makler darf von einem Verbraucher auf der Käuferseite in dieser Konstellation also keine höhere Provision verlangen als vom Verkäufer.
Wird die Vergütung einer Partei nachträglich reduziert oder vollständig erlassen, wirkt sich das grundsätzlich auch zugunsten der anderen Partei aus. Eine Vertragsgestaltung, bei der der Makler gegenüber dem Verkäufer unentgeltlich tätig wird, aber vom Käufer eine Provision verlangt, ist bei einem unter die Vorschrift fallenden Verkauf nicht zulässig.
In der Praxis führt diese sogenannte Doppelprovision häufig zu einer hälftigen Aufteilung. Zahlen Verkäufer und Käufer beispielsweise jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, tragen beide Seiten den gleichen Anteil. Eine bestimmte Prozenthöhe schreibt das Gesetz allerdings nicht vor.
Was gilt, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt?
Neben der Tätigkeit für beide Vertragsparteien ist weiterhin eine reine Innenprovision möglich. Dabei beauftragt beispielsweise der Eigentümer den Makler und übernimmt die vereinbarte Vergütung vollständig. Der Käufer muss sich in diesem Fall nicht an den Maklerkosten beteiligen.
Soll dagegen ein Teil der vom Auftraggeber geschuldeten Provision auf die andere Partei übertragen werden, gelten besondere Voraussetzungen. Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen, darf der Käufer höchstens in gleicher Höhe an den Kosten beteiligt werden. Der Verkäufer muss somit mindestens ebenso viel zahlen wie der Käufer. Eine vollständige Übertragung der Provision auf den privaten Käufer ist nicht zulässig.
Der Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer wird außerdem erst fällig, nachdem der ursprüngliche Auftraggeber seinen Anteil beglichen hat. Die erfolgte Zahlung muss dem Käufer durch den Verkäufer oder den Makler nachgewiesen werden. Erst danach kann der vereinbarte Käuferanteil verlangt werden.
Diese Gestaltung ist von der Doppelprovision zu unterscheiden. Bei der Doppelprovision bestehen eigenständige Maklerverträge mit Käufer und Verkäufer. Bei der Kostenabwälzung wurde der Makler ursprünglich nur von einer Partei beauftragt, während die andere Partei vertraglich einen Teil der Kosten übernimmt.
Warum der Maklervertrag schriftlich festgehalten werden muss
Die Reform hat nicht nur die Kostenverteilung verändert, sondern auch die Anforderungen an den Abschluss eines Maklervertrags konkretisiert. Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform.
Eine rein mündliche Absprache oder ein Handschlag genügt daher nicht. Der Vertrag kann beispielsweise per E-Mail, in einem unterschriebenen Dokument oder in einer anderen dauerhaft lesbaren Textform geschlossen werden. Auf diese Weise lässt sich nachvollziehen, wer den Makler beauftragt hat, welche Leistungen vereinbart wurden und in welcher Höhe eine Provision entstehen soll.
Für Eigentümer und Kaufinteressenten schafft diese Vorgabe mehr Transparenz. Beide Seiten können bereits vor Beginn der Zusammenarbeit prüfen, unter welchen Voraussetzungen eine Vergütung fällig wird und welchen Anteil sie gegebenenfalls übernehmen müssen.
Welche Auswirkungen hat die Regelung auf den Immobilienmarkt?
Vor der Reform unterschied sich die Verteilung der Maklerprovision regional erheblich. In einigen Bundesländern war es bereits üblich, dass Käufer und Verkäufer die Courtage zu gleichen Teilen übernahmen. In anderen Regionen, insbesondere in stark nachgefragten Märkten, wurde die Provision häufig vollständig vom Käufer getragen.
Die neuen Vorschriften haben für die betroffenen Immobilienarten einheitlichere Rahmenbedingungen geschaffen. Verkäufer können die Kosten eines von ihnen beauftragten Maklers nicht mehr vollständig auf einen privaten Käufer übertragen. Gleichzeitig besteht weiterhin Spielraum bei der konkreten Vertragsgestaltung. So kann der Verkäufer die Provision vollständig übernehmen oder es können gleich hohe Vergütungen mit beiden Parteien vereinbart werden.
Ob die Reform die Kaufnebenkosten dauerhaft in dem ursprünglich angestrebten Umfang gesenkt hat, lässt sich nicht allein anhand der gesetzlichen Verteilung beurteilen. Neben der Provision beeinflussen auch Kaufpreise, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die konkrete Marktsituation die finanzielle Belastung des Käufers.
Ist die Höhe der Maklerprovision gesetzlich festgelegt?
Für den Verkauf von Immobilien gibt es keine bundesweit verbindlich vorgeschriebene Provisionshöhe. Die Vergütung ist grundsätzlich Verhandlungssache und wird im Maklervertrag vereinbart. Regionale Gepflogenheiten können eine Orientierung bieten, ersetzen aber keine individuelle Vereinbarung.
Eigentümer sollten die Auswahl eines Maklers nicht allein von der niedrigsten oder höchsten Provision abhängig machen. Entscheidend ist, welche Leistungen im vereinbarten Honorar enthalten sind. Dazu können eine professionelle Wertermittlung, die Erstellung der Vermarktungsunterlagen, die Interessentenprüfung, die Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlungsführung und die Begleitung bis zum Notartermin gehören.
Mitunter wird argumentiert, dass eine selbstbewusst verhandelte Provision auf die Verhandlungsstärke eines Maklers schließen lässt. Schließlich soll dieser auch beim Verkaufspreis die Interessen des Eigentümers überzeugend vertreten. Eine hohe Vergütung allein ist jedoch noch kein Qualitätsnachweis. Ausschlaggebend sind ein nachvollziehbares Leistungskonzept, regionale Marktkenntnis, transparente Vertragsbedingungen und nachweisbare Erfahrung.
Transparenz schafft Sicherheit für beide Seiten
Die seit Dezember 2020 geltenden Vorschriften haben die Verteilung der Maklerkosten bei vielen privaten Immobilienkäufen klarer geregelt. Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern sollen nicht mehr allein für eine Provision aufkommen, die ursprünglich durch die Beauftragung des Verkäufers entstanden ist.
Verkäufer und Käufer sollten dennoch genau prüfen, welches Provisionsmodell vereinbart wird. Ein professioneller Makler erläutert bereits vor Vertragsabschluss transparent, wer welche Leistungen beauftragt, wann der Provisionsanspruch entsteht und welcher Anteil von welcher Partei zu tragen ist.
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