Eine neue Wohnung oder ein neues Haus direkt vom Bauträger zu erwerben, wirkt auf den ersten Blick komfortabel: Grundstück, Planung und Bauleistung kommen aus einer Hand. Gerade beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie entstehen jedoch besondere Risiken. Entscheidend ist deshalb, dass Vertrag, Baubeschreibung, Zahlungsplan und Abnahme klar geregelt sind und Käufer wissen, welche Unterlagen sie vor der Unterschrift prüfen sollten.
Essenzielle Inhalte von Verträgen und Baubeschreibungen
Ein notariell beglaubigter Bauträgervertrag ist das Fundament für den Immobilienerwerb. Er muss präzise Angaben über das Grundstück oder den Anteil am Gemeinschaftseigentum, die vereinbarte Bauleistung, das Datum der Fertigstellung und die Konsequenzen bei Verzögerungen enthalten. „Eine umfassende Baubeschreibung ist unerlässlich,“ betont Klaus Koeppl. Diese sollte Materialien, Qualitätsstandards der Ausstattung, Wohnfläche, energetische Merkmale, Außenbereiche, Parkmöglichkeiten und individuelle Anpassungen genau festlegen, und zwar vertraglich bindend, nicht nur in Werbematerialien.
Erwerber sollten zudem überprüfen, ob Pläne, Teilungserklärungen, Regelungen der Eigentümergemeinschaft und notwendige Genehmigungen Teil des Vertrages sind. Klaus Koeppl warnt: „Mündlich Vereinbartes ist später oft nicht beweisbar.“ Änderungen während der Bauphase sollten daher immer schriftlich festgehalten werden, inklusive aller Kosten und deren Einfluss auf den Fertigstellungstermin.
Zahlungsmodalitäten nach Baufortschritt: Sicherheit durch den Ratenplan
Bei einem Bauträgervertrag wird der Kaufpreis nicht im Ganzen im Voraus entrichtet. Laut der Makler- und Bauträgerverordnung darf der Bauträger Zahlungen erst fordern, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählen ein gültiger Vertrag, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Sicherstellung, dass keine alten Grundpfandrechte bestehen bleiben. Die Zahlungen erfolgen entsprechend dem Baufortschritt in bis zu sieben Raten.
„Vor jeder Zahlung sollte geprüft werden, ob der Bauabschnitt tatsächlich fertiggestellt wurde,“ rät Klaus Koeppl. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Unterstützung durch einen unabhängigen Baufachmann. Auch Vereinbarungen über zusätzliche Zahlungen für Sonderwünsche sollten klar definiert sein.
Professionelles Management von Abnahme, Mängeln und Gewährleistung
Die formelle Abnahme einer Immobilie bestätigt, dass die Bauleistung wie vereinbart erbracht wurde. Mit der Abnahme beginnt auch die fünfjährige Frist für die Geltendmachung von Mängelansprüchen. „Eine gründliche Überprüfung vor der Abnahme ist daher entscheidend,“ erklärt Klaus Koeppl. Entdeckte Mängel sollten genau dokumentiert und Fristen für deren Behebung festgelegt werden.
Erhebliche Mängel können die Abnahme blockieren. Bei kleineren Mängeln sollten Käufer ihre Rechte klar festhalten und die endgültige Zahlung nicht übereilt freigeben. Eine fachkundige Begleitung kann dazu beitragen, dass keine Mängel übersehen oder unzureichend dokumentiert werden.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
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