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Immobilienwert ermitteln: Wohnung & Haus schätzen lassen

Als Eigentümer einer Immobilie ist es von Vorteil, den Wert seiner Immobilie zu kennen. Insbesondere, wenn feststeht, dass eine Immobilie ihren Besitzer wechseln soll, ist die Immobilienwert-Ermittlung unabdingbar.


Für einen Immobilien-Wechsel kann es unterschiedliche Gründe geben - in allen Fällen sollte eine Bewertung der Immobilie vorab ein elementarer Zwischenschritt sein:

    • Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen und mit einem realistischen Angebotspreis in die Verhandlungen eintreten. Die Schätzung des Wertes ist auch eine Art Absicherung, damit die Immobilie am Ende nicht unter Wert verkauft wird.
    • Im Rahmen eines Scheidungsverfahrens brauchen Sie den Wert der Immobilie für die Berechnung des Zugewinnausgleichs.
    • Bei Erbübertragungen und bei Schenkungen ist aus steuerlichen Gründen eine Ermittlung des Immobilienwertes unerlässlich.
    • Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und interessieren sich im Hinblick auf eine Teilung der Immobilie für deren Wert.
    • Ihre Immobilie steht vor einer Zwangsversteigerung und sie möchten den reellen Marktwert ermitteln lassen.

Die Faktoren bei der Wertermittlung von Immobilien

Um eine möglichst exakte Immobilienbewertung zu erstellen, werden spezielle Eigenschaften des Objektes berücksichtigt.
Dabei haben folgende Kriterien einen wesentlichen Einfluss bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie:                                                                                                                                                    
Die Lage Ihrer Immobilie
Bei der Lage wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Mit Makrolage ist die wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklung der Region oder Stadt gemeint, mit Mikrolage die direkte Umgebung und Verkehrsanbindung der Immobilie.                                                                                                                                                                                                                        
Im Gegensatz zu anderen Faktoren kann die Lage nicht verändert werden und hat demnach einen entsprechend großen Einfluss auf den Immobilienwert. Die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr, infrastrukturelle Parameter wie Nähe zu Ärzten, Kitas, Schulen und zu Geschäften des täglichen Bedarfs spielen ebenso eine Rolle wie sogenannte Naherholungsgebiete und Kultur- und Freizeitangebote. Zu den sogenannten negativen Faktoren zählen Fluglärm oder eine stark befahrene Straße und Luftverschmutzung.                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
Subjektive Präferenzen können hier je nach Käufer unterschiedlich ausfallen: So werden vielreisende Geschäftsfrauen und -männer eventuell eher die Nähe zum Flughafen schätzen, während eine Familie mit kleinen Kindern im Zweifel die Immobilie im verkehrsberuhigten Außenbezirk bevorzugt.

Baujahr und Fläche Ihrer Immobilie
Bei der Schätzung des Immobilienwertes spielen auch das Baujahr, der derzeitige Erhaltungszustand des Gebäudes und die Nutzungsmöglichkeiten eine große Rolle. Großzügig geschnittene Räume und flexible Nutzungsoptionen machen ein Objekt wertvoller.                                                                                                                                                                                                                 
Ebenso fallen das Vorhandensein von Balkonen, Terrassen oder auch eines Gartens ins Gewicht bei der Schätzung des Hauswertes.                                                                                                     

Grafik Kriterien

Zustand und Ausstattung Ihrer Immobilie
Wichtiger als das Baujahr ist der aktuelle Erhaltungszustand und insbesondere der energetische Zustand von Immobilien:
So macht sich zum Beispiel eine schlechte Dämmung nicht nur bei den Energiekosten bemerkbar, sondern auch beim Immobilienwert. Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto wertvoller ist es in der Regel.                                                                                                                                                                                                        

Energieeffizienz 720x248

Entsprechend sollte ein Instandhaltungsrückstau vermieden werden, denn der Verkehrswert kann durch regelmäßige Renovierungen und Sanierungen erhalten oder sogar aufgewertet werden.

Auch wenn Ästhetik und Optik eine Rolle spielen, sind insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz und Qualität der Bausubstanz wichtig. Mit einem guten und modernen energetischen Zustand des Objektes zahlt man positiv in den Wert der Immobilie ein.                                                                                                                                                                                           
So bemerkt man eine ungenügend gedämmte Wand nicht nur bei den Energiekosten, sondern letztlich auch beim Immobilienwert.                                                                                                                                                                                                                                    
Die Art von Fenstern oder Heizkörpern sowie die Qualität der Wärmedämmung können den Preis genauso verändern, wie der in der Wohnung verlegte Bodenbelag oder der Zustand des Bades. Eine Erneuerung der Heizungsanlage schont nicht nur die Umwelt, sondern auf lange Sicht auch den Geldbeutel. So können alte Ofenheizungen oder Radiatoren durch Zentralheizungen ersetzt werden.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
Auch modernisierte sanitäre Anlagen zahlen in den Wert der Immobilie ein. Ist eine Badewanne vorhanden und sind die Installationen unter dem Putz versteckt, kann man von einer normalen oder mittleren Ausstattung sprechen. Bei mehreren separaten Bädern, hochwertigen Fliesen oder Naturstein, liegt eine gehobene Ausstattung vor.

Immobilien-Marktsituation
Immobilienpreise unterliegen wie auf jedem freien Markt dem Prinzip von Angebot und Nachfrage und weisen meist regionale Schwankungen auf.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
Metropole wie Hamburg, Berlin oder München sind beliebt und wachsen stetig. Gemessen an der Nachfrage ist hier das Angebot gering - dies schlägt sich in den Immobilien-Marktwerten nieder: die Preise kletterten hier in den letzten Jahren stetig nach oben. Die Objekte können höhere Verkaufspreise erzielen als zum Beispiel ein vergleichbares Objekt im Ruhrgebiet oder in ländlichen Regionen, wo es mehr Leerstand gibt oder die Bevölkerungszahlen sinken.                                                                                                                                                                                

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Was ist meine Immobilie wert? – Bewährte Verfahren zur Bewertung von Immobilien

Anhand der vielen verschiedenen Kriterien, die bei der Wertermittlung von Immobilien eine Rolle spielen, erkennt man schon, dass eine realistische Immobilienbewertung relativ komplex ist und verschiedenste Kriterien berücksichtigt werden müssen.


In einem ersten Gespräch kann der Wert einer Immobilie lediglich geschätzt werden. Eine genaue und tiefergehende Wertermittlung sollte dann noch durch einen Gutachter, Sachverständigen oder einen fachkundigen Immobilienmakler stattfinden.


In Deutschland ist die Immobilienwert-Ermittlung normiert - die sogenannte Immobilienwert-Ermittlungs-Verordnung (ImmoWertV) hat dazu 3 Verfahren festgelegt, die im Folgenden näher erläutert werden: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. 

Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienwert-Ermittlung

Mit diesem Verfahren werden insbesondere Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie Baugrundstücke bewertet. Aus dem Bestand an vergleichbaren Objekten wird ein Durchschnittspreis errechnet. Merkmale wie Alter, energetischer Zustand, Ausstattung etc. werden berücksichtigt, indem Sie einen Zuschlag oder Abschlag von diesem Durchschnittspreis bewirken.

Das Sachwertverfahren zur Immobilienwert-Ermittlung

Dieses Verfahren findet meist in Bezug auf die Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendung.
Bei der Berechnung spielen folgende Faktoren eine Rolle:

    • Grundstückswert
    • Sachwert des Gebäudes und
    • Sachwert der Außenanlagen


Ermittelt werden dabei die Kosten für die Herstellung der Immobilie in der Lage, Baukosten, Erhaltungszustand bzw. altersbedingte Abnutzung sowie der Grundstückswert berücksichtigt werden.


Der Grundstückswert seinerseits wird anhand folgender Faktoren ermittelt: Grundstücksgröße, Grundstücksform und Lage, bauliche Ausnutzbarkeit, vorhandene Bebauung und aktuelle Marktsituation.         

Das Ertragswertverfahren Immobilienwert-Ermittlung

Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Gebäude wie Bürokomplexe erwirtschaften einen Ertrag. Entsprechend wird hier ein speziell darauf zugeschnittenes Wertermittlungsverfahren angewendet: der erzielbare Mietertrag und die vom Gutachterausschuss ermittelte Renditeerwartung (Liegenschaftszins) fließen neben dem Bodenwert in die Bewertung mit ein.


Die Lage oder Ausstattung interessieren den potenziellen Käufer in der Regel entsprechend weniger – denn diese Immobilien dienen meist als Kapitalanlage. Entsprechende Käufer interessiert vor allem, wie viel sie letztlich durch ihre Investition erwirtschaften können.


Kapitalanleger interessiert nicht nur die Lage oder Ausstattung, sondern auch, wie viel Geld sie investieren müssen und wie viel sie letztendlich erwirtschaften können. Deshalb ist bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie nicht der Rohertrag, sondern der beim Eigentümer verbleibende Reinbetrag maßgeblich.                                                                                                   

Immobilienwertermittlung: Beratung vom Experten Koeppl Immobilienlotse

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