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IMMOBILIEN-LEIBRENTE: HAUSVERKAUF BZW. HAUSKAUF AUF RENTENBASIS MIT LEBENSLANGEM WOHNRECHT

Mit der eigenen bereits abbezahlten Immobilie hat man für das Alter im Grunde gut vorgesorgt – als Eigentümer kann man miet- und sorgenfrei im eigenen Heim wohnen und hat mehr von seiner Rente. Soweit die Idealvorstellung.

Dennoch kann es durch steigende Ausgaben auch mal zu finanziellen Engpässen kommen und der Eigenheimbesitzer ist auf das Geld, das in einer Immobilie steckt angewiesen. Oft wird der Verkauf des eigenen Heims, der Umzug in eine Mietwohnung und in eine neue Umgebung als eine emotionale Belastung empfunden und wird zu einer entsprechend großen Hürde.

Ideal wäre in solchen Fällen ein Verkauf auf monatlichen Raten gekoppelt an ein lebenslanges Recht, in der Immobilie zu wohnen. Diese Lösung ist durchaus realistisch: es handelt sich hier um das Prinzip der Immobilien-Leibrente.

Wenn Sie über einen solchen Hausverkauf auf Rentenbasis nachdenken oder umgekehrt in Erwägung ziehen, ein Haus auf Leibrentenbasis zu kaufen, erhalten Sie nachfolgend sämtliche Informationen samt Vorteilen, Nachteilen und Risiken zu dieser Kauf-/Verkaufsalternative.

 

Was ist eine Immobilien-Leibrente?

Bei der Immobilien-Leibrente handelt es sich um eine besondere Form der privaten Altersvorsorge.

Das Prinzip des Hausverkaufs auf Rentenbasis bedeutet, dass der Wert eines Hauses in eine monatliche Rente umgewandelt wird. Immobilienverkäufer erhalten in diesem Fall beim Hausverkauf auf Rentenbasis eine monatliche Auszahlung anstatt einer Einmalzahlung des Kaufpreises.

Das Besondere dabei: Der Verkäufer erhält die regelmäßigen Ratenzahlungen bis zu seinem Tod, ein lebenslanges Wohnrecht und kann somit in seinem vertrauten Eigenheim wohnen bleiben.

Von einem erfahrenen Immobilien-Spezialisten wird die Höhe der monatlichen Rate berechnet. Dabei dienen die Höhe des erzielbaren Kaufpreises zum Zeitpunkt des Leibrenten-Vertragsschlusses zuzüglich Zinsen und das Alter des Verkäufers als Basis für die Berechnung.

Dieser Vorgang wird notariell beurkundet und zusätzlich im Grundbuch verankert.

 

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Gestaltungsspielräume des Leibrenten-Vertrags

Lebenslanges Wohnrecht

Das Eigentum an der Immobilie geht nach Vertragsschließung an den Käufer über. Er wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und trägt in der Regel die laufenden Kosten für die Instandhaltung der Immobilie.

Gleichzeitig wird dem Verkäufer ein vertragliches und im Grundbuch verankertes lebens-langes Wohnrecht zugesichert, so dass er trotz des Verkaufs in seinem vertrauten Eigenheim wohnen bleiben kann.

Im Bezug auf die Wohnraumnutzung gibt es verschiedene Möglichkeiten für die Gestaltung eines Leibrenten-Vertrages:


Die neuen Eigentümer ziehen erst nach Ableben des Verkäufers ein und dieser wiederum wohnt bis an sein Lebensende in der Immobilie. Eine weitere Lösung kann bei größeren Immobilien mit mehreren Wohneinheiten die sein, dass der Verkäufer und die neuen Eigentümer gemeinsam in dem Objekt wohnen.


Wichtig ist, dass Käufer und Verkäufer sich vor Vertragsabschluss über das Wohnrecht einig sind und ebenso darüber, wer für die Instandhaltung und Renovierung aufkommen muss. 

Die Zeitrente als Alternative zur Leibrente

Neben der klassischen Leibrente, bei der vereinbart wird, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird, können Käufer und Verkäufer sich auch für eine Zeitrente entscheiden.

Bei der Zeitrente handelt es sich um eine sogenannte „abgekürzte“ Immobilien-Leibrente. Hier wird bei Vertragsabschluss ein bestimmter Zahlungszeitraum festgelegt, zum Beispiel 10 oder 15 Jahre, in denen die Ratenzahlungen an den bisherigen Eigentümer zu leisten sind. Nach Ablauf dieser vereinbarten Zeit ist die Immobilie abbezahlt. Durch ein frühzeitiges Ableben des Verkäufers verkürzt sich die Laufzeit, eine Verlängerung der Laufzeit hingegen ist nicht möglich.

Bei Berechnung der Höhe der monatlichen Raten werden weder Alter noch Geschlecht berücksichtigt, da es sich ja nicht um eine lebenslange Zahlung handelt.


Die Verträge erlauben Verhandlungsspielräume, so dass die Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann, also nicht unmittelbar nach Zahlung der letzten monatlichen Rate. Ebenso kann auch beim Zeitrenten-Modell ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden.

 

Leibrente: vertragliche Regelung und Absicherung

Egal ob Zeitrente oder Leibrente: die Vereinbarung bedarf der Absicherung. Wichtig ist, dass Käufer und Verkäufer sich vor Abschluss des Vertrages von einem Immobilien-Experten beraten und im besten Fall begleiten lassen. Vor Abschluss des Vertrages sollte ein Notar konsultiert werden und im besten Fall wird der Leibrentenvertrag bzw. Zeitrentenvertrag auch noch einmal juristisch geprüft.

So kann zur Absicherung des Verkäufers vom Notar eine sogenannte Reallast im Grundbuch eintragen werden. Der Verkäufer könnte dann zum Beispiel bei einer Insolvenz des Käufers auf das Grundstück wieder zugreifen und verkaufen. Weitere Tipps haben wir im Kapitel „Vorteile und Nachteile beim Hausverkauf bzw. -kauf auf Rentenbasis“ zusammen getragen.

Ein Leibrenten- oder Zeitrenten-Vertrag ist natürlich auch unter Verwandten möglich. Zum Beispiel mit den zukünftigen Erben der Immobilie.

 

Leibrente und Steuern

Eine Leibrente wird anders versteuert als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Im Sinne des Einkommens-Steuergesetzes sind Leibrenten „sonstige Einkünfte“.


Allerdings muss nur der Ertragsanteil der Leibrente versteuert werden und diese ergibt sich aus der Lebensalter-Staffel des Empfängers zum jeweiligen Bezugsbeginn. Dabei sinkt der Ertragsanteil kontinuierlich mit steigendem Alter: Ein 80-Jährger muss einen viel kleineren Anteil der Leibrente versteuern als zum Beispiel ein 70-Jähriger. Zudem hängt von den anderen Einkünften ab, ob überhaupt Steuern anfallen.

Darüber hinaus können Kinder, die eine Leibrente an ihre Eltern zahlen, diese Ausgaben zum Teil als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend machen.

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 Sonderfall Umkehrhypothek

Die Immobilien-Leibrente sollte nicht mit der sogenannten Umkehrhypothek verwechselt werden - es handelt sich hier um ein anderes Modell der Immobilienveräußerung.


Der Eigentümer des Objektes schließt einen Kreditvertrag mit einer Bank oder einer Versicherung, die eine Hypothek in monatlichen Raten oder als Einmalzahlung an den Hauseigentümer auszahlt. Anders als bei der Leibrente bleibt das Objekt auch weiterhin Eigentum des Immobilienbesitzers, der bis an sein Lebensende darin wohnen bleiben kann. Nach dem Ableben des Eigentümers, kann die Bank bzw. Versicherung die Immobilie verkaufen oder die Erben können die Hypothek ablösen.

Bevor man sich für eine Umkehrhypothek entscheidet, sollte man sich gut von einem Immobilien-Experten beraten lassen und auch folgende Punkte beachten:


Anbieter wie Banken oder Versicherungen bewerten die Umkehrhypotheken mit zahlreichen Risiken. Dies hat Einfluss auf die Berechnung der monatlichen Auszahlungen für den Eigentümer, sie fallen im Vergleich zu anderen Produkten geringer aus. Darüber hinaus muss das Objekt für den Vertragspartner gut instand gehalten werden, so dass eventuell Ausgaben für Renovierungsarbeiten oder Reparaturen anstehen könnten. Durch die Umkehrhypothek wird letztlich auch die Erbmasse reduziert.

 

Immobilien-Leibrente im Überblick: VerkäuferVorteile und -nachteile

Die Vorteile eines Haus-Verkaufs auf Rentenbasis auf einen Blick:

Monatliches zusätzliches Einkommen: Die Rente wird zusätzlich durch regelmäßige Zahlungen aufgebessert, je nach Vertrag bis zum Ableben des Verkäufers.


Steuervorteile: Bei der Immobilien-Leibrente wird lediglich der Ertragswert besteuert und das Alter bei dessen Berechnung hinzugezogen.


Wohnrecht auf Lebenszeit: Der Verkäufer hat ein lebenslanges Wohnrecht. Dies hat den Vorteil, dass er nicht umziehen und sich nochmal an eine komplett neue Wohnung oder eine neue Umgebung gewöhnen muss. Er lebt mietfrei in seiner Immobilie weiter und trägt lediglich die Nebenkosten.


Absicherung durch eine notarielle Beurkundung: Wohnrecht und monatliche Rentenzahlungen sind durch einen Eintrag ins Grundbuch gesichert.

Eine Immobilien-Leibrente kann natürlich auch Nachteile mit sich bringen bzw. Themen, über die man sich im Vorfeld Gedanken machen muss. Entsprechende Vorkehrungen sollten verhandelt und notariell beurkundet werden, bevor ein entsprechender Vertragsschluss zustande kommt. Dazu gehören folgende Punkte: 

Reallast und Auflassungsvormerkungen

Der Leibrenten-Vertrag birgt ein ähnliches Risiko wie ein Mietvertrag: der Verkäufer ist auf die Zahlungsfähigkeit des Käufers angewiesen. Da es sich hier um einen oftmals jahrelang laufenden Vertrag handelt, kann die Zahlungsfähigkeit eines Käufers auch einmal in Schieflage geraten. Entsprechend kann man im Vorfeld einige Absicherungsmaßnahmen planen und ergreifen.

Zur Absicherung des Verkäufers wird empfohlen, dass die Reallast von einem Notar in das Grundbuch mit aufgenommen wird. Im Ernstfall - wenn zum Beispiel der Käufer insolvent wird und somit die Bezüge ausbleiben - hat der Verkäufer das Recht, wieder auf das Grundstück zuzugreifen und im Notfall eine Zwangsversteigerung einzuleiten.


Eine weitere Möglichkeit zur Absicherung kann die Eintragung einer Auflassungsvormerkung durch den Notar im Grundbuch sein. Gesetz den Fall, der Käufer kann die Finanzierung doch nicht bewerkstelligen, ist dann eine Löschung des Käufers aus dem Grundbuch möglich und die Immobilie kann wieder zum Verkauf angeboten werden. 

Rentengarantiezeit

Ein unerwartetes plötzliches und sehr frühes Ableben des Verkäufers könnte dazu führen, dass die Immobilie weit unter ihrem Wert verkauft wird, an den neuen Eigentümer übergeht und Angehörige ggf. leer ausgehen. Um dies zu verhindern kann im Vertrag eine Klausel über eine Rentengarantiezeit eingefügt werden. Dabei handelt es sich um eine individuelle Mindestlaufzeit, die über den Tod des Verkäufers hinaus gilt. Im Falle eines zu frühen Ablebens würden dann die Erben bis Ablauf der Rentengarantiezeit die Leibrente erhalten. 

Wertsicherungsklausel

Umso jünger der Verkäufer ist, desto höher ist natürlich das Risiko, dass über die Jahre die Lebenshaltungskosten erheblich steigen. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: zum einen kann die Höhe der Leibrente an den Verbraucherpreis-Index des statistischen Bundesamtes geknüpft werden. Das kann die Inflation ausgleichen. Oder es wird eine Wertsicherungsklausel im Vertrag mit aufgenommen, die dann ebenfalls im Laufe der Jahre für eine Anpassung der monatlichen Rentenzahlungen sorgt.

 

Haus-Kauf auf Leibrentenbasis: KäuferVorteile und -nachteile

Die Vorteile eines Hauskaufs auf Rentenbasis finden sich im Folgenden nochmal auf einen Blick:

Hauskauf mit geringerem Kapitalaufwand: Ein erheblicher Vorteil bei einem Hauskauf auf Rentenbasis ist, dass der Kaufpreis für die Immobilie nicht auf einmal gezahlt werden muss, sondern in vorher festgelegten monatlichen Raten erbracht wird. Der Käufer muss dann im Idealfall keinen hohen Kredit aufnehmen oder keine Zahlung aus dem eigenen Vermögen leisten.

Reduzierter Kaufpreis durch Wohnrecht: Im Normalfall zahlt der Käufer die Immobilie in monatlichen Raten ab, ohne diese selber nutzen zu können, denn in der Regel ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis an ein lebenslanges Wohnrecht gekoppelt. Was auf den ersten Blick wie ein Nachteil wirkt, wird durch den sogenannten Nutzwertanteil zum Vorteil. Es handelt sich dabei um den finanziellen Gegenwert für die Nutzung der Immobilie, der vom Kaufpreis abgezogen wird. Dies verringert die Höhe der monatlichen Raten.

Teilvorauszahlung reduziert Raten: Je nach Wunsch und Verhandlung zwischen den beiden Parteien kann auch vereinbart werden, dass ein Teil der Kaufsumme bereits schon vorab ausgezahlt wird. Dafür nutzt man eventuell ein Teil des eigenen Ersparten ein oder nimmt einen kleinen Kredit auf. Die Zahlung einer Vorauszahlung hat den Vorteil, dass die monatlichen Leibrentenraten geringer ausfallen.

Instandhaltungs-Vereinbarung: Um nicht nach Abschluss der letzten Zahlung und Übergabe des Objekts vor einer komplett renovierungsbedürftigen Immobilie zu stehen, kann eine Klausel über die Instandhaltung in den Kaufvertrag mit eingebaut werden. So lässt sich verhindern, dass das Objekt sehr „abgewohnt“ übergeben wird. Dann kann die Immobilie nach Übernahme direkt selbst bezogen oder vermietet werden, ohne viele Instandhaltungsarbeiten verrichten zu müssen.

Der Hauskauf auf Leibrentenbasis kann natürlich auch Nachteile mit sich bringen bzw. Themen, über die man sich im Vorfeld Gedanken machen sollte: 

Immobilie nicht sofort zum Eigenbedarf nutzbar

Für Käufer, die ein Objekt mit dem Gedanken erwerben möchten, es möglichst bald - zum Beispiel im Rahmen der Familienplanung - selbst zu beziehen, ist das Leibrentenmodell ungeeignet. Der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis beruht auf dem Grundgedanken, dass die aktuellen Eigentümer bis zu ihrem Ableben weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben. 

Länge der monatlichen Zahlungen schwer einschätzbar

Es kann der Fall eintreten, dass die regelmäßigen Zahlungen sehr viel länger als erwartet und über Jahrzehnte hinweg geleistet werden müssen. Die Kaufsumme für das Haus wäre dann um einiges größer, als die Summe, die bei einer Einmalzahlung angefallen wäre. Ein Ausstieg aus dem Vertrag ist jedoch nicht möglich und würde ab einem bestimmten Zeitpunkt ohnehin keinen Sinn mehr machen.
Beinhaltet der Vertrag zudem eine Wertsicherungsklausel, werden die monatlichen Raten mit den Jahren daran angepasst und entsprechend höher.

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Wie Sie sehen, gibt es verschiedene Möglichkeiten seine Immobilie im Alter sinnvoll zu nutzen.

Manche Senioren möchten daran festhalten, um damit ihren Liebsten ein Erbe zu hinterlassen.

Andere hingegen möchten mit dem Wert der Immobilie ihre Rente aufbessern, gekoppelt an ein lebenslanges Wohnrecht. Darüber hinaus muss die vertraute Umgebung nicht verlassen werden.

Wer Risiken umgehen und den Wert seiner Immobilie noch zu Lebzeiten voll ausschöpfen möchte, sollte sich bzgl. eines Immobilienverkaufs informieren und beraten lassen. Ein guter Erlös für das Objekt kann für die Erfüllung einiger Träume die notwendige Finanzierung bedeuten.

Welche der hier genannten Möglichkeiten die für Sie ideale Lösung darstellt, sollten Sie durch eine professionelle Beratung mit einem Immobilien-Experten herausfinden.

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