Wer eine selbst bewohnte Immobilie verkauft, muss auf den erzielten Gewinn häufig keine Einkommensteuer zahlen. Dennoch lässt sich die Frage nach der Steuerpflicht nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem der Zeitpunkt des Erwerbs, die bisherige Nutzung des Objekts und die persönlichen Eigentumsverhältnisse.

Umgangssprachlich ist häufig von der Spekulationssteuer die Rede. Tatsächlich handelt es sich dabei nicht um eine eigenständige Steuerart. Gemeint ist die Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft anfallen kann. Besonders sorgfältig sollte die steuerliche Situation geprüft werden, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird.

Wann bleibt ein privater Immobilienverkauf steuerfrei?

Grundsätzlich kann ein privater Immobilienverkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ist diese Frist abgelaufen, fällt auf den Verkaufsgewinn im Regelfall keine Steuer nach § 23 Einkommensteuergesetz an.

Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien. Der Gewinn bleibt auch innerhalb der zehnjährigen Frist steuerfrei, wenn die Immobilie vom Erwerb beziehungsweise von der Fertigstellung bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Steuerfreiheit kann außerdem bestehen, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt hat. Dabei müssen keine vollen drei Jahre erreicht werden. Entscheidend ist ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über diese drei Kalenderjahre erstreckt. So kann beispielsweise eine Eigennutzung von Dezember eines Jahres bis Januar des übernächsten Jahres genügen, sofern dazwischen keine schädliche Fremdnutzung erfolgt.

Warum eine Trennung steuerliche Folgen haben kann

Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn eine gemeinsam erworbene Immobilie im Zuge einer Trennung oder Scheidung verkauft oder auf einen Ehepartner übertragen wird. Erfolgt die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Frist, kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen.

Das gilt insbesondere für den Ehepartner, der bereits aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen ist. Wohnen nur noch der ehemalige Partner und das gemeinsame Kind in der Immobilie, wird dies dem ausgezogenen Miteigentümer nicht ohne Weiteres als eigene Wohnnutzung zugerechnet. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die entgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft darstellen kann.

Ob ein zeitnaher Verkauf, eine Übertragung des Anteils oder ein Abwarten bis zum Ende der zehnjährigen Frist sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Neben dem Immobilienwert sollten dabei die bisherige Nutzung, der Auszugszeitpunkt, die Finanzierung und die geplante weitere Verwendung des Hauses berücksichtigt werden. Vor einer verbindlichen Entscheidung ist deshalb eine steuerliche Beratung besonders wichtig.

Was gilt beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Bei einer geerbten Immobilie beginnt die zehnjährige Frist nicht automatisch mit dem Erbfall neu. Für die Berechnung wird dem Erben grundsätzlich der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zugerechnet. Hat der Verstorbene die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, kann der Erbe sie daher in vielen Fällen ohne Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn veräußern.

Auch die Nutzung des Objekts zu eigenen Wohnzwecken durch den Rechtsvorgänger kann dem Erben für die Prüfung der Steuerbefreiung zugerechnet werden. Wurde die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten, muss deshalb genau geprüft werden, ob die Voraussetzungen der Eigennutzungsregelung erfüllt sind.

Von dieser möglichen Einkommensteuer ist die Erbschaftsteuer zu unterscheiden. Sie entsteht grundsätzlich bereits durch den Erwerb von Todes wegen und nicht erst durch einen späteren Verkauf. Ob tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Wert des gesamten Erwerbs, vom Verwandtschaftsverhältnis, von den persönlichen Freibeträgen und von möglichen Steuerbefreiungen ab.

Für ein geerbtes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen eine besondere Befreiung gelten. Ehegatten oder Lebenspartner müssen das Familienheim in der Regel unverzüglich selbst nutzen und diese Selbstnutzung grundsätzlich zehn Jahre lang fortsetzen. Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder gilt zusätzlich eine begünstigte Wohnfläche von höchstens 200 Quadratmetern. Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre aufgegeben oder das Objekt verkauft, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen, sofern keine gesetzlich anerkannten zwingenden Gründe vorliegen.

Ein Verkauf einer geerbten Immobilie führt somit nicht automatisch zu Erbschaftsteuer. Er kann jedoch eine zuvor gewährte Steuerbefreiung für das Familienheim gefährden. Einkommensteuer und Erbschaftsteuer müssen daher getrennt voneinander betrachtet werden.

Wie wird ein teilweise selbst genutztes Mehrfamilienhaus behandelt?

Auch beim privaten Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist zunächst die zehnjährige Veräußerungsfrist maßgeblich. Wird das gesamte Gebäude erst nach deren Ablauf verkauft, ist der Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft grundsätzlich nicht steuerpflichtig.

Erfolgt der Verkauf früher, kann eine teilweise Steuerbefreiung möglich sein. Hat der Eigentümer eine abgeschlossene Wohnung des Gebäudes selbst bewohnt und sind die zeitlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der auf diesen Gebäudeteil entfallende Verkaufsgewinn steuerfrei bleiben. Der Gewinn aus den vermieteten oder anderweitig genutzten Bereichen kann dagegen weiterhin steuerpflichtig sein.

Dabei wird nicht einfach nur die Wohnfläche der selbst genutzten Wohnung vom Gesamtgewinn abgezogen. Vielmehr muss der Veräußerungsgewinn sachgerecht auf die unterschiedlichen Gebäudeteile verteilt werden. Für eine verlässliche Berechnung sollten die Flächen, Anschaffungskosten und sonstigen wertrelevanten Verhältnisse professionell geprüft werden.

Wie hoch fällt die Steuer auf den Verkaufsgewinn aus?

Die sogenannte Spekulationssteuer wird nicht mit einem einheitlichen Steuersatz berechnet. Der steuerpflichtige Gewinn wird den sonstigen Einkünften zugerechnet und unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers.

Der steuerliche Gewinn entspricht nicht zwangsläufig der einfachen Differenz zwischen dem früheren Kaufpreis und dem heutigen Verkaufspreis. Berücksichtigt werden können unter anderem Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie bestimmte Aufwendungen, die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen. Wurde die Immobilie zuvor vermietet und wurden Abschreibungen steuerlich geltend gemacht, können diese den anzusetzenden Anschaffungswert mindern und damit den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen.

Wurde ein Haus beispielsweise für 300.000 Euro gekauft und sechs Jahre später für 350.000 Euro verkauft, beträgt der steuerliche Gewinn daher nicht automatisch 50.000 Euro. Erwerbsnebenkosten, nachträgliche Herstellungskosten, Veräußerungskosten und bereits berücksichtigte Abschreibungen können das Ergebnis verändern.

Für Gewinne aus sämtlichen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres gilt derzeit eine Freigrenze von 1.000 Euro. Bleibt der Gesamtgewinn darunter, ist er steuerfrei. Es handelt sich jedoch um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag: Wird sie erreicht oder überschritten, ist nicht lediglich der übersteigende Teil zu versteuern.

Weshalb eine frühzeitige Prüfung sinnvoll ist

Ob beim Verkauf einer Immobilie Steuern entstehen, hängt von mehr Faktoren ab als nur von der Besitzdauer. Eigennutzung, Vermietungszeiten, Erbfälle, Miteigentumsanteile und Veränderungen infolge einer Scheidung können das Ergebnis erheblich beeinflussen.

Verkäufer sollten die steuerliche Situation deshalb möglichst vor der Festlegung des Verkaufstermins prüfen lassen. Ein Immobilienmakler kann den aktuellen Marktwert ermitteln, die Verkaufschancen einschätzen und den Ablauf der Veräußerung vorbereiten. Die verbindliche steuerliche Beurteilung gehört jedoch in die Hände eines Steuerberaters.

Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie und wünschen professionelle Unterstützung? Wir begleiten Sie durch den Verkaufsprozess und vermitteln Ihnen bei Bedarf einen geeigneten Steuerexperten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

ZURÜCK