Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, obwohl eine Person dort weiterhin wohnen darf, ist möglich, erfordert aber sorgfältige Vorbereitung. Ein lebenslanges Wohnrecht entsteht häufig im Rahmen einer vorweggenommenen Erbschaft, wenn Eltern die Immobilie übertragen und sich die Nutzung sichern. Auch bei Immobilienverrentungen oder familiären Vereinbarungen spielt dieses Recht eine Rolle. Für Verkäufer bedeutet das: Die Immobilie bleibt handelbar, aber der Wert, die Zielgruppe und die Vertragsgestaltung verändern sich deutlich.
Auswirkungen eines eingetragenen Wohnrechts auf den Immobilienpreis
„Ein Wohnrecht, das im Grundbuch vermerkt ist, verringert den Verkaufspreis einer Immobilie, da potenzielle Käufer diese nicht nach Belieben nutzen oder vermieten dürfen“, erklärt Klaus Koeppl, Geschäftsführender Gesellschafter der KOEPPL Immobilienlotse GmbH in Berlin. Experten bestimmen zuerst den Wert der Immobilie ohne diese Einschränkung und subtrahieren dann den Kapitalwert des Wohnrechts. Hierbei wird die übliche Miete, die für die betreffenden Räume erzielt werden könnte, und die voraussichtliche Dauer des Wohnrechts berücksichtigt.
Bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit ist die statistische Lebenserwartung des Berechtigten entscheidend. „Je jünger die berechtigte Person und je umfassender das Wohnrecht ausgestaltet ist, desto größer ist der Wertverlust der Immobilie“, fügt Koeppl hinzu. Zudem ist es wichtig, das Wohnrecht vom Nießbrauch abzugrenzen, da letzterer auch Einkünfte aus der Vermietung einschließen kann und somit weitreichender ist.
Potentielle Käufergruppen für Immobilien mit Wohnrecht
Immobilien, die mit einem Wohnrecht belastet sind, ziehen nicht jeden Interessenten an. Personen, die beabsichtigen, kurzfristig selbst einzuziehen oder umgehend Mieteinnahmen zu generieren, kommen oft nicht als Käufer in Betracht. „Vor allem langfristig denkende Kapitalanleger, die mit einem niedrigeren Kaufpreis einverstanden sind und die Immobilie später selbst nutzen möchten, finden solche Angebote attraktiv“, erklärt Koeppl. Auch Angehörige oder erfahrene Investoren, die mit speziellen Vertragsbedingungen vertraut sind, könnten Interesse zeigen.
Es ist essenziell, dass das Wohnrecht klar und verständlich bereits zu Beginn der Vermarktung kommuniziert wird, um realistische Erwartungen zu schaffen und spätere Fragen oder Unsicherheiten zu vermeiden.
Die Wichtigkeit präziser Kaufverträge bei Wohnrechten
Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht sind eindeutige Vereinbarungen im Kaufvertrag unerlässlich. „Es muss klar definiert sein, welche Räume der wohnberechtigten Person zur Verfügung stehen, ob und wie Gemeinschaftsflächen genutzt werden dürfen und wer für laufende Kosten sowie Instandhaltung aufkommt“, betont Koeppl. Ein detaillierter Blick ins Grundbuch ist ebenfalls entscheidend, um die Beständigkeit des Rechts zu überprüfen. Käufer benötigen Planungssicherheit, Verkäufer Rechtssicherheit, und die Rechte der wohnberechtigten Person müssen gewahrt bleiben.
Planen Sie den Verkauf einer Immobilie in Berlin oder Umgebung, bei der im Grundbuch ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen ist? Unsere Experten analysieren die Situation, bestimmen einen marktgerechten Preis und sprechen gezielt potenzielle Käufer an, die mit dieser Besonderheit umgehen können. Kontaktieren Sie die KOEPPL Immobilienlotse GmbH für eine professionelle und vertrauliche Bewertung.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
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