Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin und Brandenburg

Sie möchten eine größere, selbst genutzte Immobilie erwerben, Ihr Vermögen umschichten oder haben ein Objekt geerbt und möchten nun eine vermietete Wohnung verkaufen? Dann befinden Sie sich aktuell in einer dafür günstigen Marktsituation.

Vor einigen Jahren galt noch der Grundsatz, dass es schwer sei eine vermietete Wohnung zu verkaufen oder nur zu einem niedrigeren Preis. Die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum und nach einer sicheren Kapitalanlage hat nun auch vermietete Objekte durchaus wettbewerbsfähig gemacht.

Natürlich gibt es bei vermieteten Wohnungen rechtliche Besonderheiten und auch die Vermarktungsstrategie sollte dementsprechend angepasst werden.

So gilt es vorab, sich mit wichtigen Themen wie den speziellen Käufer-Zielgruppen, Vorkaufsrecht und Eigenbedarfskündigung auseinander zu setzen, da die Rechte der aktuellen Mieter zu wahren sind. Aber auch in der Verkaufsphase muss im Vergleich zu einer unbewohnten Immobilie auf andere Dinge geachtet werden.

Wenn Sie also eine bewohnte Wohnung verkaufen möchten, erhalten Sie im Folgenden wichtige Tipps und Informationen, sodass Sie bestens für die Verkaufsplanung gerüstet sind.

Vermietete Wohnung verkaufen: Die Käufer-Zielgruppen

In der Regel interessieren sich folgende Zielgruppen für den Erwerb einer bewohnten Immobilie:

• Käufer, die die Wohnung als Kapitalanlage betrachten (Investoren)
• Käufer mit Eigenbedarf

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Investoren

Für Käufer, die die Wohnung als Kapitalanlage betrachten, ist der Aufbau von Vermögen durch eine ausreichende Rendite das Ziel. Entsprechend stehen nicht emotionale Gründe wie ein helles Wohnambiente, Blick ins Grüne oder ein modernisiertes Luxus-Bad im Vordergrund: Hier zählt in erster Linie der berechenbare Wertzuwachs der Immobilie.

Um diesen zu ermitteln, werden die zu erzielenden Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Sind hohe Investitions- und Sanierungskosten zu leisten oder liegt die aktuelle Miete deutlich unter dem Mietspiegel, kann es den Rendite-Wert des Objektes als attraktive Kapitalanlage schmälern.

Viele Eigentümer von Immobilien kennen sich mit der Berechnung von Immobilienwerten nicht aus und laufen Gefahr, Ihre profitable Immobilie stark unter Wert an clevere Investoren zu verkaufen.

Bei der Vermittlung einer vermieteten Wohnung an Investoren ist es deshalb ratsam, sich von einem auf dem Gebiet erfahrenden Immobilienexperten beraten zu lassen. So wird der Wert des Objektes von einer unabhängigen dritten Instanz geschätzt, die darüber hinaus als souveräner Verhandlungspartner an Ihrer Seite steht.

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Käufer mit Eigenbedarf

Käufer, die eine Immobilie selber nutzen möchten, achten weniger auf eine mögliche Rendite und sind stattdessen in ihrer Entscheidung stärker emotional getrieben. Aufgrund von Lage, Wohn-Gestaltungsmöglichkeiten und Ambiente baut diese Zielgruppe eine Bindung zum Objekt auf. Entsprechend wird nicht nur der Kaufpreis mit dem anderer Objekte verglichen, sondern auch individuelle Vorzüge und emotionalen Faktoren spielen hier eine Rolle, da durch den Kauf einer Eigentumswohnung immer auch ein Stück Lebensqualität erworben wird.

Entsprechend gilt hier, bei den Besichtigungen in dem bewohnten und vom aktuellen Mieter persönlich eingerichteten Wohnraum ein Ambiente zu schaffen, das neutral und gleichzeitig attraktiv auf den potentiellen Käufer wirkt. Aus diesem Grunde greifen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung andere Verkaufsmechanismen.

Vermietete Wohnung kaufen oder verkaufen: Darauf müssen Sie achten

Kündigungsschutz nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“

Der Käufer Ihrer vermieteten Eigentumswohnung übernimmt mit dem Kauf auch automatisch den bestehenden Mietvertrag und tritt dort an Ihrer Stelle in den bestehenden Mietvertrag ein. Nach § 566 BGB löst ein Kaufvertrag also nicht ein bestehendes Mietverhältnis auf. Der neue Eigentümer muss den Mietvertrag unverändert fortführen.

Dem Käufer sollte beim Erwerb klar sein, dass die Immobilie eventuell nicht sofort nutzbar ist, da er den aktuellen Mietern gegenüber Pflichten hat, die einzuhalten sind. Zwar kann ein Eigentümer mit dem Hinweis auf „Eigenbedarf“ kündigen, jedoch ist hier das Mieterschutzgesetz zu beachten. In manchen Fällen ist der Eigenbedarf erst 10 Jahre nach Ankündigung möglich.

Vorkaufsrecht des aktuellen Mieters beachten

Vor Verkauf der Immobilie ist der aktuelle Mieter in der Regel zu fragen, ob er die Immobilie nicht selber gerne erwerben möchte. Dies ist auch über das Vorkaufsrecht geregelt. Daher würde ein erfahrener Immobilienmakler diesen Aspekt im Vorfeld klären, damit es kurz vor Unterzeichnung des Kaufvertrages keine bösen Überraschungen gibt.

Dem aktuellen Mieter muss der Inhalt des ausgehandelten Kaufvertrages mitgeteilt werden, mit dem Hinweis, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Danach hat der Mieter 2 Monate Zeit, dieses Recht auszuüben.

Der Vorkaufsberechtigte kann also den potentiellen Käufer verdrängen und an seinerstatt die Immobilie erwerben. Einfluss auf den Inhalt des Kaufvertrages hat er aber nicht. Der Kaufvertrag muss dann so übernommen werden, wie er zwischen dem Eigentümer und dem Käufer zuvor ausgehandelt wurde.

Das Vorkaufsrecht gilt zum Beispiel nicht, wenn Sie ein ganzes Haus verkaufen. In Berlin gilt ein besonderer Kündigungsschutz nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentums-wohnung.

Über die besonderen, teils regional variierenden Gesetzesregelungen zum Kündigungsschutz, kann ein Immobilienexperte Sie detailliert beraten.

Besichtigungstermine mit Mieter abstimmen

Als Vermieter haben Sie ein Besichtigungsrecht, das heißt der Zutritt zur Wohnung muss Ihnen gewährt werden. Die Besichtigungen des Objektes müssen dennoch eng mit dem Mieter abgestimmt und Besuche mindestens 24 bis 48 Stunden im Voraus – unter Berücksichtigung angemessener Tageszeiten – angekündigt werden. Dies ist auch in Ihrem Sinne, damit das Objekt in einem ordentlichen Zustand präsentiert werden kann.

Hausverwaltung und Gemeinschaft der Eigentümer in Kenntnis setzen

Ihre Hausverwaltung als auch die Eigentümergemeinschaft (wenn vorhanden) sollte so schnell wie möglich in Ihre Verkaufspläne eingeweiht werden. Dies kann ein Vorteil für Sie sein, da Sie so eventuell – ohne viel Aufwand – einen oder mehrere Kaufinteressenten finden: Möglicherweise hat ja bereits ein Miteigentümer Interesse am Kauf Ihrer Wohnung?!

Eigenbedarfskündigung: Rechte, Pflichten, Fristen

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie selbst keinen Antrag auf Eigenbedarf stellen. Dazu müssten Sie berechtigtes Interesse nach § 573 BGB nachweisen. Da Sie es nicht für Ihre persönlichen Zwecke nutzen, sondern verkaufen möchten, ist hier ein Antrag auf Eigenbedarf ausgeschlossen.

In manchen Fällen finden Vermieter und Mieter eine für beide Seiten angenehme Regelung: Sie können beispielsweise eine Ersatzwohnung anbieten oder den Mieter mit einer finanziellen Entschädigung motivieren, einem Mietaufhebungsvertrag zuzustimmen.

Möchte der zukünftige Eigentümer hingegen Eigenbedarf anmelden, muss er beantragen, dass er die Wohnung für sich oder einen Familien- bzw. Haushaltsangehörigen benötigt.
Dafür muss er als der neue Eigentümer aber bereits im Grundbuch eingetragen sein, also der Verkauf notariell beglaubigt und der Besitz rechtskräftig auf ihn übergegangen sein. Der Kaufvertrag allein reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus.

Fristen bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Nach einem berechtigten Antrag auf Kündigung wegen Eigenbedarfs, hängt es dann von der Länge des aktuellen Mietverhältnisses ab, wann die Wohnung dann tatsächlich vom neuen Eigentümer bezogen werden kann. Dies ist in der gesetzlichen Kündigungsfrist geregelt:

Dauer des Mitverhältnisses:

• kürzer als 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5-8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Handelt es sich bei dem Objekt um umgewandelten Wohnraum, also Objekte, die während der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt wurden, tritt zunächst eine Sperrfrist ein. Je nach Bundesland ist diese unterschiedlich lang. Die Berliner Kündigungsschutzklausel gibt im Sinne von § 577 a Absatz 2 BGB eine Sperrfrist von 10 Jahren an. Die Frist beginnt mit dem Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Nach Ablauf der Frist gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.

Unterlagen Hausverkauf: Spezielle Unterlagen für den Verkauf vermieteter Wohnungen

Wichtige Informationen über Ihre Immobilie werden sowohl für die Schätzung des Marktwertes als auch für Kaufinteressenten als Nachweis benötigt. Der Kaufinteressent braucht einige Dokumente im Zweifel auch für die Aufnahme eines Darlehens bei seiner Bank.

Folgende Unterlagen werden generell für den Verkauf eines Objektes benötigt.

Sie finden die folgenden Dokumente nicht in Ihren persönlichen Unterlagen? Keine Sorge. Sie können diese Unterlagen bei den unter „Wo?“ aufgeführten Institutionen oder Ämtern anfragen.

• Was? Grundrisse, Ansichten, Bauzeichnungen
  Wo? Baurechtsamt/Hausverwaltung
• Was? Daten zu Wohn- und Nutzfläche
  Wo? Baurechtsamt
• Was? Grundbucheintrag
  Wo? Grundbuchamt
• Was? Lageplan
  Wo? Grundbuchamt
• Was ? Energiepass
  Wo? Hausverwaltung
• Was? Fotos der Immobilie (Außen und Innen)

Folgende Unterlagen brauchen Sie speziell bei vermieteten Wohnungen:

• Mietvertrag und Angaben zur letzten Mieterhöhung
• Bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften: Teilungserklärung
• Miteigentümerliste, Protokoll der letzten Eigentümerversammlung samt Beschlüsse idealerweise aus den letzten 3 Jahren
• Nebenkostenabrechnungen
• Nachweis über Rücklagen für Instandhaltungen
• Sondervertragsdaten (wenn vorhanden, wie z.B. Verwaltervertrag, Wartungen etc.)